Ten onrechte wordt in een artikel van ED over het verhuren van een bestaande eigen woning de indruk gewekt dat de consequenties daarvan beperkt blijven tot de civielrechtelijke sfeer (ED 17 december 2008). De fiscale gevolgen worden niet genoemd en die kunnen aanmerkelijk zijn.
In deze bijdrage ga ik aan de hand van een voorbeeld in op deze fiscale gevolgen.
Een echtpaar heeft in 2000 een eigen woning gekocht voor 250.000 euro en hiervoor toentertijd een hypothecaire financiering afgesloten van 200.000 euro. Stel dat het echtpaar in mei 2008 een andere woning koopt voor 400.000 euro inclusief de koperskosten met als transportdatum 1 november 2008. Ten tijde van deze transportdatum is de huidige woning helaas nog niet verkocht. De bank is bereid aan het echtpaar een hypothecaire lening van 350.000 euro ter overbrugging te verschaffen. Aan eigen middelen moeten zij 50.000 euro inbrengen.
Het echtpaar kan de periode van dubbele huisvestingslasten financieel (tijdelijk) wel dragen. Onder meer omdat dat de fiscus voor deze situatie een bijzondere faciliteit in het leven heeft geroepen. Die faciliteit is dat het wordt toegestaan om, gedurende het lopende jaar en de twee daarop volgende jaren, de betaalde rente voor zowel de bestaande woning als van de nieuwe woning fiscaal in box I in aftrek te brengen. Daarenboven hoeven gedurende die tijd maar van één woning (de woning waarin zij wonen) het eigen woningforfait te worden aangegeven. Aan die faciliteit hangt wel de strikte voorwaarde dat één van de twee woningen leeg te koop staat.
Op het moment dat het echtpaar tot verhuur van de bestaande (of de nieuwe) woning besluit om enig soelaas te krijgen voor de dubbele woonlasten, voldoet het dus niet meer aan die voorwaarden en vervalt deze faciliteit.
Dit betekent het directe einde van de mogelijkheid om de betaalde rente van twee eigen woningen in box I in aftrek te brengen. De verhuurde bestaande woning verhuist naar box III met als gevolg dat het echtpaar fiscaal geacht wordt de bestaande woning verkocht te hebben. Tevens wordt het echtpaar geacht een overwaarde van 150.000 euro op de bestaande woning (waarde economisch verkeer 350.000 euro minus de schuld van 200.000 euro) te hebben gerealiseerd. Deze 'gerealiseerde' overwaarde moet in mindering worden gebracht op de eigen woningschuld van de nieuwe woning (400.000 euro).
Dit betekent dat over slechts 250.000 euro (400.000 minus 150.000) in plaats van 350.000 euro van de hypothecaire lening sprake is van fiscaal aftrekbare rente.
Het staat het echtpaar vrij om de hypothecaire lening van 350.000 euro op de nieuwe woning in stand te houden, maar de rente samenhangend met het eigenwoningreserve- deel van 100.000 euro is niet aftrekbaar in box I. Deze schuld van 100.000 euro verhuist ook naar box III en vermindert het eventueel daarin aanwezige vermogen.
De conclusie moet dan ook luiden: besluit niet te snel tot de verhuur van een woning als u eigenaar bent van twee woningen. Zeker niet als u gebruik kunt maken van de fiscale faciliteit om de betaalde rentes over de eigen woningschuld van beide woningen in aftrek te brengen in box I. In dit voorbeeld zou het fiscale nadeel (bij 6 % rente en een gemiddeld belastingtarief van 42 %) 7.560 euro op jaarbasis bedragen. Let op, dit is een netto bedrag. Voorwaar geen sinecure!
Vooral het verlies van het recht om de betaalde rente van de schuld van de verhuurde woning in box I in aftrek te brengen en de overwaarde die geacht wordt 'gerealiseerd' te zijn pakken fiscaal nadelig uit. Bij de verhuur van een eigen woning is het dus verstandig om naast de juridische haken en ogen ook de fiscale gevolgen niet uit het oog te verliezen.
Bron:
ED.nl -
Auteur is fiscaal adviseur en docent Fontys Hogescholen Vastgoed en Makelaardij.
